Coluna Descomplicando os Tributos
Reforma Tributária: o que muda na venda e no aluguel de imóveis
Depois de entender o que é a Reforma Tributária, é hora de
olhar como ela vai afetar alguns setores. Hoje, vou abordar o setor
imobiliário.
Os novos tributos sobre o consumo, o IBS e a CBS, passam a
incidir sobre a venda, ou alienação, e sobre a locação de imóveis. Diante desse
novo cenário, a dúvida que pode surgir é a seguinte: “Mas e eu, que tenho
aluguéis na minha pessoa física, pagarei o IBS e a CBS?” A resposta é que
depende.
Isso porque a nova legislação definiu critérios para
identificar sobre quais contribuintes os tributos irão incidir nas operações
imobiliárias. No aluguel, a pessoa física fica sujeita ao IBS e à CBS quando
cumpre, cumulativamente, duas condições: ter recebido mais de R$240 mil de
aluguel no ano anterior e possuir mais de três imóveis alugados.
A aparente intenção da legislação foi distinguir o pequeno
proprietário de quem desenvolve atividade imobiliária de forma habitual e
organizada. Desse modo, na prática, quem possui um ou dois imóveis alugados
como complemento de renda tende a permanecer fora da incidência do IBS e da
CBS.
E na venda? A pessoa física que negocia imóveis de forma
habitual também pode ser considerada contribuinte, o que distingue
profissionais do setor de investidores ocasionais. Isso ocorre quando, no ano
anterior, ela vendeu mais de três imóveis que tinha havia menos de cinco anos,
ou mais de um imóvel construído por ela nos últimos cinco anos.
Nos casos de incidência, a alíquota é reduzida em 50% nas
operações com bens imóveis, como a venda, e em 70% na locação, cessão onerosa e
arrendamento. Na venda, há ainda o redutor de ajuste, que desconta da base,
basicamente, o valor de aquisição do imóvel corrigido, mais o ITBI, para que o
tributo recaia, em essência, sobre o que o imóvel ganhou de valor. Existe,
ainda, o redutor social de R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo, R$
30 mil na de lote residencial e R$ 600 por mês, por imóvel, no aluguel
residencial.
A reforma, portanto, muda a forma de olhar para o patrimônio
imobiliário. Quem tem imóveis, principalmente quem já estiver nas novas regras,
terá decisões a tomar, como planejar vendas futuras e revisar contratos de
aluguel. A transformação tributária que atinge o mercado imobiliário exige mais
do que atualização: requer estratégia, precisão técnica e visão de longo prazo.
São escolhas que merecem ser feitas com cálculo, e não por impulso.
Júlia Rocha Luciano D’Antraccoli é advogada formada pela
Unesp e mestra em Direito pela mesma instituição, com período internacional de
pesquisa na Universidad de Sevilla, Espanha. Especialista em Direito Migratório
pela Universidad Pablo de Olavide (Sevilha, Espanha) e com especialização em
andamento em Direito Tributário na PUC-SP. Atualmente advoga com ênfase em
Direito Tributário, na defesa de pessoas físicas e jurídicas.
@juliarochadantraccoli.adv
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