Coluna Curiosidades Sobre o Direito
A Reforma Tributária e o mercado imobiliário: simplificação para uns, preocupação para outros
A reforma tributária foi apresentada ao país como um marco
de modernização, simplificação e racionalização do sistema fiscal brasileiro.
Em tese, trata-se de uma iniciativa necessária. O Brasil convive há décadas com
um modelo tributário excessivamente complexo, oneroso, burocrático e gerador de
insegurança jurídica. No entanto, quando se observa o tema sob a ótica do
mercado imobiliário, o entusiasmo inicial precisa dar lugar a uma análise mais
prudente e técnica.
O setor imobiliário possui características próprias que o
diferenciam de outros segmentos da economia. Não se trata apenas de compra e
venda de bens. Envolve planejamento de longo prazo, alto custo de capital,
dependência de financiamento, aquisição de terrenos, aprovação de projetos,
registros públicos, contratos complexos, mão de obra intensiva e forte
sensibilidade a oscilações econômicas e regulatórias. Por isso, qualquer
alteração no regime tributário repercute de maneira profunda e, muitas vezes, imediata
em toda a cadeia produtiva.
A promessa de simplificação, embora sedutora no discurso
político, não elimina uma preocupação concreta: o risco de aumento da carga
tributária efetiva sobre operações imobiliárias. Ainda que a reforma preveja
mecanismos de redução para o setor, o ponto central não está apenas na alíquota
nominal, mas no impacto real que a nova sistemática poderá produzir sobre
incorporação, construção, locação, administração patrimonial e comercialização
de imóveis.
É preciso reconhecer que o mercado imobiliário não opera com
margens ilimitadas. Ao contrário, trata-se de um setor em que o equilíbrio
econômico dos empreendimentos depende de uma engenharia financeira extremamente
sensível. Pequenos aumentos de custo podem comprometer a viabilidade de
projetos, reduzir lançamentos e, inevitavelmente, pressionar o preço final dos
imóveis. Em última análise, a conta quase sempre chega ao consumidor.
E é exatamente nesse ponto que a discussão deixa de ser
apenas empresarial e passa a ser social. O encarecimento do mercado imobiliário
afeta o acesso à moradia, desestimula investimentos, reduz a expansão urbana
planejada e compromete a geração de empregos em um dos setores que mais
movimentam a economia nacional. Tratar a tributação do setor sem considerar
essa função econômica e social é um erro de perspectiva.
Outro aspecto que merece atenção é o impacto da reforma
sobre a organização societária das empresas imobiliárias. Incorporadoras,
construtoras, loteadoras, holdings patrimoniais e sociedades de propósito
específico terão de revisar suas estruturas com profundidade. Modelos
empresariais que hoje se mostram eficientes poderão perder atratividade no novo
ambiente normativo. Isso exigirá não apenas adaptação contábil e fiscal, mas
reestruturação jurídica, revisão contratual e reposicionamento estratégico.
Também não se pode ignorar a insegurança natural do período
de transição. Empreendimentos imobiliários são concebidos e executados em
ciclos longos. Muitos negócios iniciados sob um regime jurídico-tributário
serão concluídos em outro. Esse descompasso gera incertezas sobre formação de
preço, aproveitamento de créditos, tributação de receitas futuras e impactos
contratuais. Em um setor que depende essencialmente de previsibilidade, a
insegurança custa caro.
Não se discute aqui a necessidade de reforma. Ela existe e é
inadiável. O que se defende é que o mercado imobiliário não pode ser analisado
com a mesma régua aplicada a setores de dinâmica econômica completamente
distinta. A tributação sobre o consumo, quando transportada para a realidade
imobiliária sem o devido cuidado, pode produzir distorções relevantes,
comprometer investimentos e criar um ambiente mais oneroso exatamente em um
segmento estratégico para o crescimento econômico.
O momento, portanto, exige menos euforia e mais
responsabilidade técnica. Empresários, investidores, operadores do direito e
gestores públicos precisarão acompanhar com atenção a regulamentação
infraconstitucional da reforma, pois será nela que se definirão os efeitos
concretos sobre o setor. Mais do que nunca, planejamento jurídico, tributário e
societário deixará de ser diferencial competitivo para se tornar condição de
sobrevivência.
A reforma tributária poderá, sim, representar um avanço para o país. Mas no mercado imobiliário, avanço não pode significar aumento de custo, retração de oferta e perda de segurança jurídica. Simplificar é importante. Preservar a viabilidade do setor, contudo, é indispensável.
Johnny William Bradley é advogado sócio proprietário do
Vaughan, Bradley & Vulcani advocacia e Presidente da Comissão de Direito
Empresarial da OAB/SP - Subseção de Sumaré. Para mais informações: Instagram
vbv_advocacia
E mail: johnny.bradley@hotmail.com
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